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昆明这个二手房王者,悄悄跌了2k/㎡

研究员陈欣 云南好房 2023-04-25


“你说的这些盘都是辣鸡,老子bzcy秒杀一切”!


啧啧,好大的口气。

 

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【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息,捕捉市场细微变化,分享所见所闻,欢迎持续关注。


 

 

栏目预告:


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致力于“好房研究”,有用且有趣。


(期待你的关注)


 

正值开学季,又因翠湖片区没有次新房小区,多为10年以上小区,故本期先聊一二一——学府路板块。



因这一片区高校云集,就算是老破小区也单价奇高。


如非就近读书、就业,并不适合刚需群体购房


重点次新房小区如下图:



 

(注意,本文提到的划片和小学初中对口信息仅能代表2021年,不代表未来变化,具体划片信息以教育部门公布为准)



 


如果要论昆明的二手房王者,无非翠湖、滇池、月牙塘周边,其中一定有版筑翠园。

 

早期在我们读者留言中,版筑翠园的神话可不少:

 

 

这位读者2019年留言,号称版筑翠园秒杀一切



这位读者2018年9月2.3w高价买入版筑翠园,对这次购房“小涨”有底气



这位读者提到版筑翠园高价的原因是周边的配套



当然,也有另一部分小伙伴吐槽该小区户型奇葩之类。

 

版筑翠园是谁?


首付80-90万只能在这里买个90平米以内的小户型,就算这样,也已经是去年“降了1500-2000”的结果了。

 

不仅是卖价,连租金也跌了。


中介表示“去年之前,这里90平米以内的小户型,带家具家电可以租到4000元/㎡+,如今在3000-3500左右。”


说实话,3万一平米的房子,跌到2万8,这真的也就是【毛毛雨】。


很多人想不通,版筑翠园怎么还是这么贵?

 

论翠湖,其实版筑翠园只能算沾点边——



 

论学区,它划片的龙翔小学也只能算五华区中等水平——

 

而版筑翠园卖高价的底气在于,它是距离昆明最顶尖的三所高中最近的次新房。



(版筑翠园周边重点学校分布)


 

所以说最近重锤整治学区房,而版筑却不受影响的根本原因就是,它不是买了房就能读重点学校,而是考上了重点学校才来买/租房!

 

刚好各种牛校旁边几乎都是老旧小区,版筑作为唯一一个距离又近、自带商业、档次又不错、且大中小户型都有的楼盘,中高端改善家庭只能选它

 

中介说“一到开学季,这边租房旺季,不少都是直接签约三年,很多业主南边也有别墅,但要么租、要么买,陪读嘛。”

 

整体房价与差异明显,1-8栋集中围合式管理,2.5w以上,贵的到3万左右。9栋开放式管理,均为跃层户型,单价2-2.2w左右。

 

除了位置上的优势之外,版筑翠园小区还有两大优势。

 

第一是较好的商业运营氛围



 

当然,这里的商业并不如同德、万达那么声势浩大,但起码有影院、中型以上超市、银行、各种餐饮。也因为处在昆明各大高校周边,餐饮还是颇具多元化/异国特色。

 

尤其是在整个西站附近,版筑的这个小商圈还算成功。

 

第二是小区本身品质不差

 

2010年首开,就已经突破一万元大关。(2012-2013年尾盘销售都要13500,2012年10月左右交房)

 

小区大门(住宅1-8栋组团)不够阔气,还挺普通。


但一进入门便是八棵加拿利海枣(大型棕榈树)。



 (这类树木在早期昆明的高端小区中也非常多见,比如之前文章中提到的翡翠湾,恒大云玺,已经目前在售的豪宅小区金茂府)


 

小区整体绿化风格也是有点东南亚风格(早期银海也是这种风格,还有翡翠湾),同时因为紧靠商业,步入小区内部的一侧是一排竹子,也起到了隔音的作用吧。




 

同时这个小区还有室外泳池。(我们2月到现场,没有投入使用)



(号称300平米的室外泳池不一定多实用,但确实是有的)



(也是有架空层的公共活动空间哦)



(楼栋口的装饰大象)



(楼栋入户大堂)


 

绿化好、楼栋高矮错落(最高31层,最矮只有18层)无遮挡,并且交付时间不超过10年。


(开发商卖一手房的时候宣传1万平米的中庭景观园林,但这样看着不像有1万平,待定。整个小区容积率3.0)


 

第三个,即是优点也是缺点,有限的建筑面积做到了更大的赠送。(为了赠送,可把阳台搭板做了房间,所以基本没有阳台)


80多平可以做四房”?(它还可以68平米做三房呢)

 

来看这间建面80多平米的户型,3梯7户。(下图只是一个示例,90以内的户型格局类似,基本都是入户这个卧室+阳台为赠送,虽说叫阳台,但这个位置属于楼栋凹槽处,没有阳光直射)。


(图来自贝壳找房)


 

下面来看实地照片:

 

(现在看到的这一间以及向外延伸的阳台,均是赠送面积)


(其他80多的小户型也都赠送这一间卧室,但没有卧室外面的阳台)


 

版筑翠园80多平米的户型虽有一间房间较小,但做成3卧室+1书房也够用,并不逊色100平米以上的户型。


(2栋高楼层的86㎡东向户型,客厅开间在3.4米左右)



当然,除了80-90平米的平层户型、143㎡楼王户型(普通非楼王的也一般)稍微看得过去之外,其他户型,较为一般


跃层户型,狭长,二层格局实在是“大可不必”;


(建面89㎡左右的跃层户型,图来自贝壳找房)



整个小区大户型在售房源极少,我们这次也没有看到房屋内部。

(上图为126㎡户型,红框为赠送面积,客厅小且客厅朝北,长走廊,这个是优化后的户型格局)



未来版筑翠园旁边的西站立交还有地铁线(1号线西北延)站点。


“除了贵,没啥大缺点,降了价还是贵”。


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从版筑翠园出发,沿虹山东路到学府路口,这里就是万科学府了。

 

万科学府位于四号线金鼎山站、苏家塘站之间。

 

这一区域开发程度和繁华程度虽比不上北京路/人民路,但位置和交通上还是非常便利的,毕竟是一环附近


缺点是周边老旧小区也多,在楼栋里面甚至还可以看到田地



(站在虹山东路与学府路口拍摄万科学府)



本来也可关注一下万科云上城,但因云上城户型稍微有点不大众(比如110㎡做两房,70多做一房),所以我们忽略,直接到了万科学府。


(但实际云上城东区就在4号线苏家塘站地铁口,1号线西北延终点站,位置更好)

 

万科学府有门槛最低的次新学区房,44㎡平米一室住宅,总价65-75w左右。(70年产权,可落户,带普通家具家电可租到1900-2000左右)

 

(早期万科系的楼盘都是有一居室的,比如万科金域缇香、万科学府等)

 

万科学府划片文林,也是对口昆明二十四中。(仅代表2021情况)

 

2015年6月前后交付的万科学府,小区房龄不算长。


或许是对万科有更高期待,总感觉万科学府还差点什么,小区维护不如更早期的万科金域缇香。(比如绿化草皮有土壤明显裸露、慢跑道有点损坏之类)


 


整个公区绿化还是非常多元化的,这个大中庭园林区域做成了全龄化活动区域,也是我们最近跑的同德、万达、一二一板块中最大的一个。



 


我们来到小区这天刚好出大太阳,见到了非常壮观的晒被场景。(一般小区物业是不会让这种晒被法的)

 

公共区域做得还凑合,但楼道中没贴瓷砖也是出乎我们的意料。


(楼道内部)

 

这个小区在一手房出售时,采用的是当时比较少见的折板式设计(折板式实际上是筒子楼的一种变体,2梯6户/5户/4户,下图2/3、4/7/8栋为折板式)。



 

这样下来,每栋能做到3个端户,其中2户南北通透

 

跑了几套89平米的户型,因单面采光导致厨卫+次卧采光不理想,但面积尺度和格局都还算不错。(还有74平米两房,但房源不多,不如直接买89平米三房)

(89㎡户型格局,还有一种变体,窗户更小,但卫生间有窗户,图来自搜狐焦点)


 

这样的小户型报价在165-185w之间。(看到有一套三楼的89平米明厨明卫户型,报价165w,算比较低的报价了)


(125㎡户型,南北通透,图来自搜狐焦点)


(128㎡户型,图来自搜狐焦点)


而125~128平米的大户型,通透性最佳,主卧带开发商交付的衣帽间,主卫还带浴缸交付,放到2022年都是能打的户型格局。


在现场看到一套125㎡12楼的户型,报价300w,这套是偏贵的了;17楼的另一房主报价则是265w。

 



精装修交付(还带衣帽间、玄关柜、电视柜交付),装修主色调偏红棕色系,如今来看可能觉得稍微有点老气了。


当然就这个区域来说,比版筑便宜四五千一平,加上万科品牌和物业,万科学府算是比较适中的选择了。




 


四号线金鼎山站地铁口,就是海伦先生了。


整个项目离万科学府也就步行400米左右。

 

这个楼盘知名度远没有前面提到的版筑翠园和万科学府高。




毕竟隔了一条虹山东路,海伦先生的划片小学就变成虹山小学。


(其实龙翔、文林、虹山小学的划片初中都是二十四中,这里仅代表2021年划片、对口情况,不代表未来变化)

 

但就位置来说,地铁口的优势确实非常明显。

 

同时这个项目也是学府路片区项目比较新的二手房,2017年8月左右交付。

 

走进海伦先生,发现了明显缺点,小区太小,两栋住宅,1栋写字楼(学府中心),且三栋楼围合管理,商业部分没有分开。

 

(1栋写字楼/公寓产品)


(左侧楼栋为2栋住宅,地面抬高,右侧为1栋写字楼,两栋楼都可以从1个小区入口进入)



因整个小区建立在一个缓坡上,两栋住宅还有高差,所以小区的整体性受到影响,绿化景观也不好塑造。


(2栋楼梯间,装饰风格略好于万科学府,万科学府的大堂是太“简约”了)


(相较来说,海伦先生楼梯间的广告是本次跑下来的几个盘中最多的)

 


同时,比起万科学府、版筑翠园,海伦先生的产品设计更弱一些,3栋为4梯8户,2栋分为两个单元,每单元2梯5户,也有31㎡、43㎡的一居室小户型。


(118平米三房户型)

 

(这里的91.8㎡户型实际为2房,不知房主如何改造成三房,报价135万折算下来只需要1.48w)


从户型格局和采光上来看,还有类似108㎡、118㎡这样的大面积单面采光户型,与目前主流新房产品对比,稍微有点过时了。

 

因划片学校、小区产品等多重原因,实际上仅一路之隔,但海伦先生的房价比万科学府又低了4k左右。


(2栋的133㎡左右户型,我们在现场看到15楼的报价218w)


 

120~133㎡大户型房东报价1.6-1.8w左右,而实际成交多在1.6w多

 

而31-43㎡的一居室、91㎡的两居室,这类户型,中介直接说“不值钱”,最小的31平米户型甚至40w左右即可买到。


(但这样的小户型,带普通的家具家电又能租到1600左右)

 

相较来说,海伦先生小区的二手房优势不太明显

 

一来同价格段上,再往西一公里左右,金泰国际还有一手现房在售,1.6w起,学校还配套五华区外国语实验学校;


二来学区、产品优势不够突出,很容易被周边万科学府,甚至学府路东段的中海学府路8号所替代。


——————


新房容易被售楼部营造的美好想象迷惑,而二手房不会


但毕竟是二手房市场中掏出八九十万首付,多多少少有点【肉疼】。


如果觉得版筑翠园、万科学府较贵,2w左右预算的话也有几种方案可以选择:

 

第一是紧靠西站立交的金通苑(交通厅单位房),单位房小区物业管理更严格。



(西站立交口右侧这两栋粉红+黄色的建筑就是金通苑了)


(金通苑的弧形阳台)


 

金通苑小区仅有两栋楼(高层),板楼,采光、视野都非常不错。(但靠西站立交稍微有点吵和灰)

 

户型偏大,最小户型123㎡,同时房龄已有15年左右(维护还不错)。

 

另一个选择是从版筑翠园沿虹山东路方向往北,巴士西苑小区。

 

巴士西苑小区在2018-2019年被读者称为“出一套、卖一套”的典型热门小区。


既能享受版筑的所有配套,价格又便宜很多。

 

巴士因是公交系统的单位房,物业不如金通、版筑。


好了,来看看今日文章中提到的具体房源情况。

 



我们这里在跑盘中发现,巴士、金通两个小区的可售房源确实不是太多。


以巴士为例,三家不同品牌中介120多平米的户型在售房源不到5套,价格都是2w左右。


这一区域2个新盘:

 

西站立交旁边,原龙翔铭城,后改名翠湖一品,单价2.8w+,贵!


学府路北侧荷叶山,金科泰玺云麓書苑,规划叠墅、联排、高层,高层估计也在1.85w+了。


买房哪有物美价廉。

 

买房无完美,看你怎么选。

 

 

 

END



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